相続した築60年以上の老朽アパートを売却 / 計画道路・居住者ありの特殊物件

2026.7.6スタッフコラム,物件取引実績

大阪市平野区にて、相続された築60年以上の4戸アパートの売却をお手伝いしました。

今回の物件は、建物の老朽化、入居者様の有無、土地の形状、都市計画道路の影響など、一般的な中古戸建やマンションとは違い、事前に整理すべき点が多い不動産でした。

売主様は相続後、約3年ほど所有されていましたが、

「この建物は本当に売れるのか」
「古くなった建物をこのまま持ち続けていて大丈夫なのか」
「土地としての価値がどれくらいあるのか分からない」

という不安をお持ちでした。

お近くにお住まいだったこともあり、まずはここすむへご来店いただき、そこから売却に向けたご相談が始まりました。

ご相談いただいた物件について

今回の物件概要

所在地：大阪市平野区
物件種別：4戸アパート
築年数：築60年以上（詳細不詳）
土地面積：144.72㎡
建物面積：約200㎡
状況：1戸のみ居住中
建物状態：雨漏れ、床の傷み、一部床抜けあり
その他：同一敷地内に建物が2棟あり、都市計画道路の区域内
販売期間：約4ヶ月
内覧件数：15件

建物は築60年以上経過しており、雨漏れや床の傷みが見られる状態でした。場所によっては、床が抜けているような箇所もありました。

また、同じ敷地内に建物が2棟建っており、土地の形もやや複雑でした。さらに都市計画道路の区域内に含まれていたため、将来的な建築や活用方法についても確認が必要な物件でした。

そのため、単に「古いアパートを売る」というだけではなく、買主様にとってのリスクや活用可能性を整理したうえで販売する必要がありました。

売主様が不安に感じておられたこと

売主様が一番不安に感じておられたのは、所有していても活用できず、建物の老朽化だけが進んでいくことでした。

相続してから約3年ほど所有されていましたが、建物の傷みは年数が経つほど進んでいきます。

さらに、アパートのうち1戸にはまだ入居者様がいらっしゃったため、売却するにしても、どのような順番で進めればよいのか整理が必要でした。

「売れるのか分からない」
「このまま持ち続けるのも不安」
「土地の価値も判断しにくい」

そうした状況の中で、ひとつずつ確認しながら売却の進め方を考えていきました。

まずは入居者様の住み替えから整理しました

今回の物件では、売却活動の前に、まず居住中だった入居者様の住み替えについて整理しました。

建物の老朽化が進んでおり、今後も安心して住み続けられる状態とは言いにくかったため、入居者様には状況をご説明したうえで、賃貸マンションをご紹介しました。

その結果、入居者様には別のお住まいへお引っ越しいただくことができ、売却に向けた準備を進められる状態になりました。

不動産の売却では、建物や土地の価格だけでなく、現在住んでいる方がいる場合の進め方も大切です。売主様、入居者様、買主様のそれぞれにとって、無理のない形で進めることを意識しました。

特殊な不動産ほど、物件調査が大切です

今回のような物件では、販売前の調査がとても重要です。

建物の状態、道路との関係、都市計画道路の影響、再建築時の注意点、土地の形状、敷地内に複数の建物があることなど、買主様が購入を検討するうえで確認すべき点が多くありました。

そのため、「売れる・売れない」だけで判断するのではなく、どのようなリスクがあり、どのような買主様であれば検討できるのかを整理することが大切です。

ここすむでは、売主様に対しては売却時の注意点を、買主様に対しては購入後のリスクや確認事項を、できる限り分かりやすくお伝えしました。

販売活動と成約までの流れ

販売活動では、ポータルサイトへの掲載だけでなく、不動産業者様への紹介、既存のお客様へのご案内など、複数の方法で買主様を探しました。

今回のような物件は、一般的な住宅購入者だけでなく、土地活用を検討される方、建築・解体・再生に理解のある方など、特殊な条件を踏まえて検討できる方に情報を届ける必要があります。

そのため、ただインターネットに掲載するだけでなく、物件の特徴や注意点を理解していただける先へ、個別に情報を届けることも意識しました。結果として、販売期間中には15件の内覧があり、約4ヶ月で成約となりました。

成約につながった理由

今回の成約につながった大きな理由は、販売前に物件の課題を整理し、売主様・買主様の双方にリスクをきちんと伝えられたことだと考えています。

築年数が古く、建物の傷みもあり、都市計画道路の影響もある物件でしたが、調査を行い、分かること・注意すべきことを整理したうえで販売したことで、買主様にも検討していただきやすくなりました。

また、売主様にとっても、何度も移動していただく負担を減らしながら、急かされることなく、納得したうえで売却を進めることができました。

相続した古いアパート・長屋・空き家でお困りの方へ

相続した不動産の中には、すぐに売りやすいものばかりではありません。

築年数が古い建物、雨漏れのある建物、入居者様がいるアパート、再建築に注意が必要な土地、形が複雑な土地などは、「売却できるのか分からない」と悩まれる方も多いです。

しかし、売却できるかどうかは、物件の状態だけで決まるものではありません。

このような方はご相談ください

相続した古いアパートをどうするか悩んでいる
入居者がいるまま売却できるか知りたい
建物が古すぎて売れるか不安
土地の形が複雑で価値が分からない
計画道路や再建築のリスクがある
他社に相談しても分かりにくかった
所有していても管理の不安だけが残っている

大切なのは、まず現在の状況を整理することです。

どのような制限があるのか、どのようなリスクを説明する必要があるのか、どのような買主様なら検討できるのか、売主様にとって無理のない進め方は何か。

ここすむでは、大阪市平野区を中心に、相続不動産・空き家・古いアパート・長屋・土地売却のご相談を承っています。

「古すぎて売れるか分からない」
「入居者がいてどう進めればいいか分からない」
「相続したまま何年も放置している」
「他社に相談したけれど、よく分からなかった」

という方も、まずはお気軽にご相談ください。売却するかどうか決まっていない段階でも、現在の状況を整理するところからお手伝いします。

相続した古いアパート・空き家の売却相談はこちら

「売れるか分からない」「まずは状況を整理したい」という段階でもご相談いただけます。

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